株式会社アエルワールド代表取締役/株式会社ネクストナビ相談員　大森健史

　2024年のマレーシア不動産市場は、取引件数・取引額ともに過去10年間で最高水準を記録し、目覚ましい成長を遂げました。

　2023年の取引件数は約40万件、取引額は約2,000億リンギット（約６兆５千億円、１RM〔リンギット〕約32円〔2025年4月末時点〕以下同じ）であったのに対し、2024年は取引件数が42万件（前年比5.4%増）、取引額は約2,300億リンギット（同18.0%増、約７兆５千億円）に達しました。マレーシア住宅価格指数（MHPI）は2024年に3.3%の緩やかな上昇を示し、平均住宅価格は約48万リンギット（約1,500万円）となりました。

2025年の展望

　2025年のマレーシア不動産市場は、2024年の勢いを引き継ぎ、安定した成長を維持すると見込まれますが、成長ペースは緩やかになる可能性があります。

　主な成長としては、ジョホール・シンガポール間高速輸送システム（RTS Link）などの主要インフラプロジェクトの進展、ジョホール・シンガポール経済特区（JS-SEZ）などの経済特区構想、堅調な外国直接投資（FDI）、データセンターや物流施設への旺盛な需要、そして政府による各種支援策が挙げられます。

マレーシア住宅価格指数（MHPI）の推移(2014年～ 2024年)

　2020年にはCOVID-19パンデミックの影響で取引件数・額ともに大幅に減少し、市場活動が停滞しました。しかし、2021年からは回復基調に転じ、2022年にはパンデミック前の2019年の水準を大きく上回る力強い回復を見せました。この回復は、経済活動の正常化、政府の景気刺激策、そして繰延需要の発現などが要因と考えられます。2023年も成長は継続し、2024年には取引件数・額ともに過去10年間で最高の水準に達しました。この記録的なパフォーマンスは、マレーシア経済の堅調な成長と市場の回復力を示しています。

　2010年代を通じて価格は上昇を続けましたが、パンデミックの影響を受けた2021年には一時的に年間成長率がマイナスに転じる局面もありました。その後は再び上昇基調に戻り、2023年には年間4.1%の上昇、2024年には年間3.3%の緩やかな上昇を記録しました。 住宅価格の変動には、マレーシア経済全体の成長（GDP）、中央銀行（バンク・ネガラ・マレーシア、BNM）の金融政策（翌日物政策金利、OPR）、インフレ率（CPI）、そして住宅の需給バランスなどが反映されています。

価格動向

　しかし、50万リンギット超（約1,600万円～）の物件に対する需要も増加傾向にあり、2023年には全体の22.3%と、前年の20.0%からシェアを伸ばしました。首都クアラルンプールでは、他の地域に比べて不動産価格が高くなる傾向があります。

新規供給と販売実績

　デベロッパーによる新規供給も活発です。2024年第1四半期には約5,500戸が発売され、前年同期比で19.8%増と、開発意欲の回復を示しています。販売実績率も改善しており、2022年の36.0%から2023年には40.4%に上昇しました。

賃貸市場

　賃貸市場も回復傾向にあります。クアラルンプールでは、2024年に平均家賃が前年比7.6%上昇しました。クアラルンプール全体の平均表面利回りは4%台半ばとされますが、中心部の高級コンドミニアムでは3 ～5%程度です。

外国人による不動産購入：新たな動き

　外国人による不動産購入は引き続き可能ですが、州ごとの最低購入価格（クアラルンプールでRM100万〔約3,300万円〕など）に加え、2024年から外国人（永住権保持者除く）には一律4%の印紙税が適用されます。これは短期投機を抑制し、長期投資を促す狙いがあると考えられます。一方、改定された長期滞在ビザ「MM2H」や、ジョホール州の経済特区（JSSEZ）、フォレストシティ特別金融区（FCSFZ）で導入される税制優遇措置は、富裕層や知識労働者といった特定の外国人層を惹きつけ、将来的な高級不動産や特定エリアへの需要を喚起する可能性があります。

注目エリアは「TRX」と「KLCC」

　近年、クアラルンプールの不動産市場は着実に進化を続けています。特に、中国とインド国籍の方に対する30日間のビザ免除措置が導入されてから、観光客が大幅に増加し、都市中心部への注目度も高まっています。 その中でも、注目すべきは KLCC（ペトロナスツインタワー周辺）とTRX（トゥン・ラザク・エクスチェンジ）です。

　KLCC は、クアラルンプールの象徴的なエリアであり、高級住宅、ショッピング、ビジネス機能が集結する人気のエリアです。TRX は、マレーシア政府が推し進める新しい金融街で、すでにHSBCやプルデンシャルなどの大手企業が拠点を構えています。

ライフスタイル要因：生活の質とコスト

　マレーシアは、特に駐在員や長期滞在者にとって、生活の質が高い国としてしばしば評価されています。近代的な都市インフラ、豊かな文化、美しい自然環境が融合しており、多くの国際ランキングで上位に位置づけられています。
　質の高い医療サービス（公立・私立双方に選択肢があるが、費用は異なる）、インターナショナルスクー
ルの充実、多様性に富んだ食文化、そして整備された交通網などが、その評価を支える要因です。生活費の安さも大きな魅力です。多くの先進国や、地理的に近いシンガポールなどと比較しても、マレーシアでの生活コストは著しく低いと言えます。これは、住居費（賃貸）、食料品、交通費、外食費、医療費など、生活のあらゆる側面に及びます。

　高い生活の質と低い生活コストの組み合わせは、マレーシアが駐在員、退職者、デジタルノマドといった層を引き付ける強力な要因となっています。これらの層は、純粋な投資リターンだけでなく、生活環境、安全性、医療、教育、全体的なコストといったライフスタイルに関わる要素を重視する傾向があります。マレーシアはこれらの点で近隣諸国と比較して優位性を持っており、近年の変更にもかかわらずMM2Hプログラムもこの層をターゲットとしています。特定の望ましい立地における不動産価値や賃貸市場を下支えする可能性があります。駐在員やライフスタイル重視の層をターゲットとする投資家は、これらの特定のニーズに応える物件や立地に注目することで、市場全体よりも高いレジリエンスを持つ投資機会があります。